Amortisationsrechner Schweiz
Direkte und indirekte Amortisation der 2. Hypothek vergleichen — mit Säule-3a-Steuerersparnis, Jahrestabelle und Schuldenverlauf-Chart.
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Wie benutze ich den Amortisationsrechner?
Wählen Sie den Tab für direkte oder indirekte Amortisation. Geben Sie den Betrag der 2. Hypothek, den Hypothekarzins und die Amortisationsdauer ein. Beim indirekten Tab können Sie zusätzlich den Steuersatz und die erwartete 3a-Rendite angeben.
Beispiel: CHF 120 000 zweite Hypothek, 2,0 % Zins, 15 Jahre, Steuersatz 30 %
- Direkt: CHF 8 000/Jahr Amortisation + sinkende Zinsen. Total Zinsen ca. CHF 19 200.
- Indirekt (3a): CHF 7 258/Jahr in 3a, Zinsen CHF 2 400/Jahr konstant, Steuerersparnis CHF 2 177/Jahr.
- 3a-Kapital bei 3 % Rendite nach 15 Jahren: ca. CHF 139 000 (deckt Schuld + Überschuss)
Schweizer Amortisationsregeln — das Wichtigste
- 1. Hypothek: bis 65 % des Liegenschaftswerts, keine Pflichtamortisation
- 2. Hypothek: 65 %–80 % LTV, muss in 15 Jahren oder bis Alter 65 amortisiert werden
- Mindestamortisation: 1 % p.a. des Hypothekarvolumens
- Max. 3a Einzahlung 2026: CHF 7 258 (Angestellte)
- Steuerlicher Vorteil 3a: Einzahlungen sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar
Direkte vs. Indirekte Amortisation — welche ist besser?
Die Antwort hängt von drei Faktoren ab: Steuersatz, 3a-Rendite und Hypothekarzins.
Direkte Amortisation eignet sich, wenn der Hypothekarzins hoch ist und der Steuersatz tief. Die Schuld sinkt linear, die Zinsbelastung nimmt ab.
Indirekte Amortisation ist vorteilhaft bei hohem Steuersatz und guter 3a-Rendite. Die Steuereinsparungen reduzieren die Nettokosten erheblich — und das 3a-Kapital wächst steuerfrei. Bei Auszahlung fällt eine reduzierte Kapitalauszahlungssteuer an (ca. 5–10 %, je nach Kanton).
Faustregel: Ab einem Grenzsteuersatz von ca. 25 % und einer 3a-Rendite von über 2 % ist die indirekte Amortisation in der Regel günstiger.
Säule 3a Nachzahlung ab 2026
Ab dem Steuerjahr 2025 (wirksam ab 2026) ermöglicht das neue Bundesgesetz über die Nachzahlung von Beiträgen in die Säule 3a das Einholen versäumter Einzahlungen. Wer in einem Vorjahr weniger als das Maximum eingezahlt hat, kann die Differenz — rückwirkend bis zu 10 Jahre — in einem Folgejahr nachzahlen, sofern er in diesem Jahr erwerbstätig und AHV-pflichtig ist.
- Maximale Nachzahlung pro Jahr: das jeweilige Jahresmaximum minus bereits einbezahlten Betrag pro Vorjahr
- Steuerlicher Abzug: Nachzahlungen sind im Jahr der Einzahlung voll abziehbar
- Für indirekte Amortisation: Besonders attraktiv — grössere Einmaleinzahlungen beschleunigen den 3a-Aufbau und erhöhen die Steuerersparnis deutlich
- Wichtig: Die Nachzahlungsmöglichkeit gilt ab 2025; ältere Lücken können nicht aufgeholt werden
Eigenmietwert-Abschaffung (ab ca. 2028)
Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung mit 57,7 % Ja für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Das Inkrafttreten ist nach Umsetzungsgesetzgebung voraussichtlich ab ca. 2028 zu erwarten.
Was ändert sich konkret:
- Eigenmietwert entfällt: Selbstbewohnte Liegenschaften werden nicht mehr als Einkommen besteuert
- Schuldzinsenabzug entfällt: Hypothekarzinsen für selbstbewohnte Immobilien können nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (Ausnahme: Unterhalt und Renovation bleibt abziehbar)
- Unterhaltsabzug bleibt: Kosten für Renovation und Unterhalt bleiben abziehbar
Auswirkung auf die Amortisationsstrategie
Mit dem Wegfall des Schuldzinsenabzugs verliert die direkte Amortisation ihren bisherigen Steuernachteil (sinkende abziehbare Zinsen). Umgekehrt wird die indirekte Amortisation noch attraktiver: Die Säule-3a-Einzahlungen bleiben vollständig steuerlich abziehbar — während die Hypothekarzinsen künftig nicht mehr geltend gemacht werden können.
Profi Amortisationsanalyse
Jahresvergleich (15 Jahre)
| Jahr | Direkte Amortisation | Indirekte (Säule 3a) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Amort. | Zinsen | Restschuld | Zinsen | 3a Einz. | Steuerersparnis | 3a Kapital | |
| 1 | CHF 8'000 | CHF 2'400 | CHF 112'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 7'476 |
| 2 | CHF 8'000 | CHF 2'240 | CHF 104'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 15'176 |
| 3 | CHF 8'000 | CHF 2'080 | CHF 96'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 23'107 |
| 4 | CHF 8'000 | CHF 1'920 | CHF 88'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 31'276 |
| 5 | CHF 8'000 | CHF 1'760 | CHF 80'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 39'690 |
| 6 | CHF 8'000 | CHF 1'600 | CHF 72'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 48'356 |
| 7 | CHF 8'000 | CHF 1'440 | CHF 64'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 57'283 |
| 8 | CHF 8'000 | CHF 1'280 | CHF 56'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 66'477 |
| 9 | CHF 8'000 | CHF 1'120 | CHF 48'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 75'947 |
| 10 | CHF 8'000 | CHF 960 | CHF 40'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 85'701 |
| 11 | CHF 8'000 | CHF 800 | CHF 32'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 95'748 |
| 12 | CHF 8'000 | CHF 640 | CHF 24'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 106'096 |
| 13 | CHF 8'000 | CHF 480 | CHF 16'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 116'755 |
| 14 | CHF 8'000 | CHF 320 | CHF 8'000 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 127'733 |
| 15 | CHF 8'000 | CHF 160 | CHF 0 | CHF 2'400 | CHF 7'258 | CHF 2'177 | CHF 139'041 |
| Total | CHF 120'000 | CHF 19'200 | CHF 0 | CHF 36'000 | CHF 108'870 | CHF 32'661 | CHF 139'041 |
* Direkte: linear. Indirekte: Schuld konstant, 3a wächst mit angegebener Rendite. Verrechnungssteuer bei 3a-Bezug nicht berücksichtigt. Keine Anlageberatung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gemäss Schweizer Bankrichtlinien (FINMA/SBVg) muss die 2. Hypothek (65 %–80 % LTV) innerhalb von 15 Jahren oder bis Alter 65 vollständig amortisiert werden. Mindestens 1 % p.a. des Hypothekarvolumens.
Bei hohem Steuersatz (über 25 %) und guter 3a-Rendite ist die indirekte Amortisation meist günstiger. Der Profi-Rechner zeigt Ihnen die optimale Strategie für Ihre Situation.
Angestellte 2026: max. CHF 7 258 p.a. Selbständige ohne PK: bis 20 % des Nettoeinkommens, max. CHF 36 288. Der Betrag wird jährlich angepasst.
Der Überschuss kann für andere Zwecke genutzt werden (Renovation, andere Hypothek, Vorsorge). Er wird bei Bezug als Einkommen besteuert — zu einem reduzierten Sondertarif.