Hypothekenrechner Schweiz
Festhypothek oder SARON? Berechnen Sie Ihre Schweizer Hypothek mit realistischen Zinssätzen — inklusive 1./2. Hypothek und Amortisationspflicht.
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So verwenden Sie den Hypothekenrechner
Geben Sie den Kaufpreis der Immobilie sowie Ihren Eigenkapitalanteil in Prozent ein. Wählen Sie zwischen drei Tabs: Festhypothek (fixer Zinssatz), SARON-Hypothek (variabler Zins) und Vergleich (beide Modelle nebeneinander). Der Rechner zeigt Monatsrate, Zinskosten, Belehnungsgrad (LTV) und die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek.
Passen Sie den Zinssatz und die Laufzeit nach Ihrem konkreten Angebot an. Der Vergleichs-Tab hilft Ihnen, die langfristige Kostendifferenz zwischen fix und variabel zu beziffern.
Berechnungsformel
Der Hypothekarbetrag ergibt sich aus Kaufpreis minus Eigenkapital. Die 1. Hypothek reicht bis 65 % des Belehnungswerts, die 2. Hypothek deckt den darüber liegenden Teil ab und muss innert 15 Jahren amortisiert werden.
Schweizer Hypothekenrecht: Das Wichtigste
Das Schweizer Hypothekarsystem unterscheidet sich wesentlich von deutschen oder österreichischen Modellen:
- 20 % Eigenkapital sind Pflicht — davon mind. 10 % aus Nicht-PK-Mitteln (FINMA-Richtlinie)
- Nur die 2. Hypothek (über 65 % LTV) muss amortisiert werden — innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung
- Die indirekte Amortisation über Säule 3a ist steuerlich attraktiv: Die Einzahlungen sind vom Einkommen abziehbar
- Die Tragbarkeit wird mit kalkulatorischem Zins von 5 % geprüft (FINMA-Vorgabe)
- Gesamte Wohnkosten müssen unter 33 % des Bruttoeinkommens bleiben
- Seit 2019 gilt für Renditeobjekte ein strengeres Eigenkapitalerfordernis von 25 %
Rechenbeispiel
Kaufpreis: CHF 800000
Eigenkapital: CHF 160000 (20 %)
Hypothek total: CHF 640000
1. Hypothek (bis 65 %): CHF 520000
2. Hypothek (65–80 %): CHF 120000
Festhypothek 10 Jahre, 2.0 %:
Monatszins: CHF 1067 (= 640000 × 2 % ÷ 12)
Amortisation 2. Hypothek: CHF 667/Mt. (= 120000 ÷ 180)
Monatliche Rate: CHF 1734
Zinskosten 10 Jahre: ca. CHF 128000
Belehnungsgrad: 80 % — an der Grenze, Tragbarkeit prüfen.
Tilgungsplan (Festhypothek 2,00 %)
| Jahr | Rate / Mt. | Zinsen | Tilgung | Restschuld | Tilgung % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | CHF 3'238 | CHF 1'067 | CHF 2'171 | CHF 637'829 | 0,3 % |
| 1 | CHF 3'238 | CHF 1'027 | CHF 2'211 | CHF 613'708 | 4,1 % |
| 2 | CHF 3'238 | CHF 982 | CHF 2'256 | CHF 586'885 | 8,3 % |
| 3 | CHF 3'238 | CHF 936 | CHF 2'301 | CHF 559'521 | 12,6 % |
| 4 | CHF 3'238 | CHF 890 | CHF 2'348 | CHF 531'605 | 16,9 % |
| 5 | CHF 3'238 | CHF 843 | CHF 2'395 | CHF 503'125 | 21,4 % |
| 6 | CHF 3'238 | CHF 794 | CHF 2'443 | CHF 474'070 | 25,9 % |
| 7 | CHF 3'238 | CHF 745 | CHF 2'493 | CHF 444'429 | 30,6 % |
| 8 | CHF 3'238 | CHF 695 | CHF 2'543 | CHF 414'190 | 35,3 % |
| 9 | CHF 3'238 | CHF 643 | CHF 2'594 | CHF 383'340 | 40,1 % |
| 10 | CHF 3'238 | CHF 591 | CHF 2'647 | CHF 351'867 | 45,0 % |
| 11 | CHF 3'238 | CHF 537 | CHF 2'700 | CHF 319'760 | 50,0 % |
| 12 | CHF 3'238 | CHF 483 | CHF 2'755 | CHF 287'004 | 55,2 % |
| 13 | CHF 3'238 | CHF 427 | CHF 2'810 | CHF 253'587 | 60,4 % |
| 14 | CHF 3'238 | CHF 371 | CHF 2'867 | CHF 219'495 | 65,7 % |
| 15 | CHF 3'238 | CHF 313 | CHF 2'925 | CHF 184'716 | 71,1 % |
| 16 | CHF 3'238 | CHF 254 | CHF 2'984 | CHF 149'234 | 76,7 % |
| 17 | CHF 3'238 | CHF 193 | CHF 3'044 | CHF 113'036 | 82,3 % |
| 18 | CHF 3'238 | CHF 132 | CHF 3'106 | CHF 76'108 | 88,1 % |
| 19 | CHF 3'238 | CHF 69 | CHF 3'168 | CHF 38'434 | 94,0 % |
| 20 | CHF 3'238 | CHF 5 | CHF 3'232 | CHF 0 | 100,0 % |
Häufige Fragen zur Schweizer Hypothek
Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mind. 10 % aus "harten" Eigenmitteln stammen (Ersparnisse, Erbschaft, Säule 3a — nicht Pensionskasse). Bei CHF 800000 Kaufpreis: mind. CHF 160000 Eigenkapital, davon CHF 80000 aus nicht-PK-Mitteln.
Die Festhypothek hat einen fixen Zinssatz für die gesamte Laufzeit — planbar, aber oft etwas teurer. Die SARON-Hypothek ist variabel (Swiss Average Rate Overnight + Bankaufschlag) — aktuell oft günstiger, aber mit Zinsänderungsrisiko.
Banken prüfen, ob Sie die Hypothek auch bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % noch tragen könnten. Zinsen + Amortisation + Nebenkosten (~1 % des Immobilienwerts) dürfen max. 33 % des Bruttoeinkommens betragen. Diese FINMA-Regelung soll Überschuldung verhindern.
Nur die 2. Hypothek (Teil über 65 % des Belehnungswerts) muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Die 1. Hypothek (bis 65 %) darf unbegrenzt bestehen. Viele Schweizer zahlen die 1. Hypothek bewusst nicht zurück, weil Zinsen steuerlich abzugsfähig sind.
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie nicht direkt in die Hypothek ein, sondern in ein Säule-3a-Konto (max. CHF 7258/Jahr für Angestellte in 2025). Diese Einzahlungen sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Das 3a-Guthaben wird dann periodenweise zur Amortisation der 2. Hypothek verwendet.
Nach der SNB-Leitzinssenkung auf 0.0 % im Dezember 2025 sind die Hypothekarzinsen deutlich gesunken. Im April 2026 gilt:
- Festhypothek 5 Jahre: ca. 1.20–1.55 %
- Festhypothek 10 Jahre: ca. 1.50–1.90 %
- SARON-Hypothek: ca. 0.64–1.30 % (SARON nahe 0 % + Bankmarge)
Vergleichen Sie stets mehrere Anbieter. Quellen: SNB, capitalo.ch, Stand April 2026.
Zinsentwicklung und Prognose 2026
Die SNB hat den Leitzins im Dezember 2025 auf 0.0 % gesenkt — das tiefste Niveau seit 2022. Die Hypothekarzinsen sind in der Folge deutlich gesunken:
- SARON: nahe 0 %, effektive SARON-Hypothek 0.64–1.30 % (je nach Bankmarge)
- Festhypothek 5 Jahre: 1.20–1.55 %
- Festhypothek 10 Jahre: 1.50–1.90 %
Die meisten Analysten erwarten, dass die SNB den Leitzins 2026 bei 0.0 % belässt. Erste Zinserhöhungen sind frühestens 2027 möglich. Für Hypothekarnehmer bedeutet dies: SARON-Hypotheken bleiben historisch günstig, während Festhypotheken ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und Planungssicherheit für die nächsten 5–10 Jahre garantieren.
Datenquellen: SNB (Leitzins), capitalo.ch (Hypothekarzinsen), Stand: April 2026