Eigenmietwert Rechner Schweiz
Berechnen Sie den steuerpflichtigen Eigenmietwert Ihrer Liegenschaft nach Kanton — und optimieren Sie Ihre Abzüge für die Steuererklärung.
So verwenden Sie den Eigenmietwert-Rechner
Der Eigenmietwert-Rechner berechnet den fiktiven Mietwert Ihrer Liegenschaft nach kantonalem Steuersatz sowie die steuerliche Mehrbelastung nach Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.
- Geben Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Liegenschaft ein.
- Wählen Sie Ihren Wohnkanton — der Eigenmietwert-Satz variiert zwischen 2.75 % und 4.0 %.
- Tragen Sie Ihre jährlichen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten ein.
- Geben Sie Ihren Grenzsteuersatz an (ca. 20–40 % je nach Einkommen und Kanton).
Berechnung des Eigenmietwerts
Eigenmietwert = Marktwert × kantonaler Satz (ca. 2.75–4.0 %)
Steuerbares Zusatzeinkommen
= Eigenmietwert − Hypothekarzinsen − Unterhaltskosten
Steuerliche Mehrbelastung
= Steuerbares Zusatzeinkommen × Grenzsteuersatz
Tipp: Pauschalabzug für Unterhalt: 10 % (Liegenschaft bis 10 Jahre alt) oder 20 % (über 10 Jahre) des Eigenmietwerts — wenn dies mehr ergibt als die effektiven Kosten.
Rechenbeispiel: Zürich, CHF 1 Million
Liegenschaft in Zürich:
- Marktwert: CHF 1000000
- Eigenmietwert-Satz Zürich: 3.5 %
- Eigenmietwert: CHF 35000 / Jahr
Abzüge:
- Hypothekarzinsen: CHF 15000
- Unterhaltskosten: CHF 5000
- Total Abzüge: CHF 20000
Steuerbares Zusatzeinkommen: CHF 35000 − CHF 20000 = CHF 15000
Steuerliche Mehrbelastung (30 % Grenzsteuersatz): CHF 15000 × 30 % = CHF 4500 / Jahr
Pauschalabzug (20 %): CHF 7000 — in diesem Fall sind die effektiven Kosten günstiger.
Werterhaltende vs. wertvermehrende Renovationen
In der Schweiz ist die steuerliche Behandlung von Renovations- und Unterhaltskosten entscheidend:
- Werterhaltend (abzugsfähig): Ersatz bestehender Installationen (Heizung, Küche, Bad), Malerarbeiten, Reparaturen, Dacherneuerung. Diese erhalten den bestehenden Zustand und können vollständig oder pauschal abgezogen werden.
- Wertvermehrend (nicht abzugsfähig): Anbau, Aufstockung, erstmaliger Einbau von Elementen (z.B. Wintergarten). Diese erhöhen den Wert der Liegenschaft und gelten als Investitionen.
Strategie für hohe Renovationskosten: Bei einem Jahr mit vielen Renovationen (z.B. CHF 40000 für eine Heizungserneuerung) kann es sich lohnen, die effektiven Kosten statt dem Pauschalabzug geltend zu machen — besonders wenn der Eigenmietwert niedrig ist.
Energetische Sanierungen
Energetisch motivierte Investitionen (Wärmedämmung, Solaranlage, Wärmepumpe) können in vielen Kantonen als werterhaltende Massnahmen geltend gemacht werden. Zudem gibt es kantonale und eidgenössische Förderprogramme (GEAK, Gebäudeprogramm).
Vollständige Steuererklärung — Eigenmietwert-Bereich
Kantons-Vergleich Eigenmietwert (Alle Kantone)
Marktwert: CHF 1'000'000, Grenzsteuersatz: 30 %
| Kanton | EMW-Satz | Eigenmietwert | Steuerbelastung |
|---|---|---|---|
| Uri | 2,75 % | CHF 27'500 | CHF 2'700 |
| Obwalden | 2,75 % | CHF 27'500 | CHF 2'700 |
| Nidwalden | 2,75 % | CHF 27'500 | CHF 2'700 |
| Appenzell AI | 2,75 % | CHF 27'500 | CHF 2'700 |
| Luzern | 3,00 % | CHF 30'000 | CHF 3'450 |
| Schwyz | 3,00 % | CHF 30'000 | CHF 3'450 |
| Glarus | 3,00 % | CHF 30'000 | CHF 3'450 |
| Appenzell AR | 3,00 % | CHF 30'000 | CHF 3'450 |
| Graubünden | 3,00 % | CHF 30'000 | CHF 3'450 |
| Wallis | 3,00 % | CHF 30'000 | CHF 3'450 |
| Zug | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Fribourg | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Solothurn | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Schaffhausen | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| St. Gallen | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Thurgau | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Tessin | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Jura | 3,25 % | CHF 32'500 | CHF 4'200 |
| Zürich * | 3,50 % | CHF 35'000 | CHF 4'950 |
| Bern | 3,50 % | CHF 35'000 | CHF 4'950 |
| Basel-Landschaft | 3,50 % | CHF 35'000 | CHF 4'950 |
| Aargau | 3,50 % | CHF 35'000 | CHF 4'950 |
| Waadt | 3,50 % | CHF 35'000 | CHF 4'950 |
| Neuenburg | 3,50 % | CHF 35'000 | CHF 4'950 |
| Basel-Stadt | 3,75 % | CHF 37'500 | CHF 5'700 |
| Genf | 4,00 % | CHF 40'000 | CHF 6'450 |
Auswirkung der Hypothekenrückzahlung auf Steuerbelastung
Je mehr Hypothek Sie amortisieren, desto weniger Zinsen können Sie abziehen — und desto höher wird die Nettosteuerbelastung durch den Eigenmietwert.
| Amortisiert | Rest-Hypothek | Abzugsfähige Zinsen | Steuerbelastung EMW |
|---|---|---|---|
| Aktuell | CHF 700'000 | CHF 12'600 | CHF 4'770 |
| 10 % | CHF 630'000 | CHF 11'340 | CHF 5'148 |
| 20 % | CHF 560'000 | CHF 10'080 | CHF 5'526 |
| 30 % | CHF 490'000 | CHF 8'820 | CHF 5'904 |
| 40 % | CHF 420'000 | CHF 7'560 | CHF 6'282 |
| 50 % | CHF 350'000 | CHF 6'300 | CHF 6'660 |
* Die Amortisation erhöht die Steuerbelastung durch den Eigenmietwert, da weniger Zinsen abgezogen werden können.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Wohneigentümer in der Schweiz in der Steuererklärung deklarieren müssen. Er entspricht dem Mietwert, den Sie theoretisch erzielen könnten. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vollständig abzugsfähig.
Der Eigenmietwert beträgt kantonal unterschiedlich 2.75 % bis 4.0 % des Marktwerts pro Jahr. In Zürich sind es etwa 3.5 %, in Genf rund 4.0 %. Die genauen Sätze sind im kantonalen Steuergesetz festgelegt.
Abziehbar sind: (1) Hypothekarzinsen in voller Höhe, (2) effektive Unterhaltskosten oder kantonale Pauschale (10–20 % des Eigenmietwerts), (3) Versicherungsprämien, (4) Verwaltungskosten. Wertvermehrende Investitionen sind nicht abziehbar, werterhaltende Renovationen schon.
Das Schweizer Parlament hat 2023 einer Abschaffung zugestimmt, jedoch scheiterte die Reform 2024 im Ständerat. Der Eigenmietwert gilt aktuell weiterhin. Eine Abschaffung bleibt politisch umstritten.
Ja, auch für selbst genutzte Ferienwohnungen gilt der Eigenmietwert, jedoch oft zu einem reduzierten Satz. Bei teilweise vermieteten Liegenschaften werden die effektiven Mieteinnahmen besteuert.