Hypothekarbelastung Simulation
Hypothekarbelastung bei steigenden Zinsen simulieren — Stress-Test bei +1% bis +3%, Tragbarkeitsquote und Risikoanalyse nach Schweizer Bankstandard.
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Schweizer Hypothek-Stress-Test — Die 33%-Tragbarkeitsregel
Schweizer Banken wenden beim Hypothekarvergabe-Prozess einen strengen Stress-Test an: Die Tragbarkeit wird nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5% p.a. geprüft. Damit soll sichergestellt werden, dass Kreditnehmer auch bei deutlich höheren Zinsen nicht in Schwierigkeiten geraten.
Tragbarkeits-Formel der Schweizer Banken:
| Kalkulatorischer Zins (5%) | CHF 30000/Jahr |
| + Amortisation (1% des Hypothekbetrags) | CHF 6000/Jahr |
| + Nebenkosten (1% des Immobilienwerts) | CHF 8000/Jahr |
| Gesamte Wohnkosten | CHF 44000/Jahr |
| Tragbarkeitsquote (bei Einkommen CHF 150000) | 29.3% — Tragbar |
* Beispiel: Hypothek CHF 600000, Immobilienwert CHF 800000. Grenzwert: 33%.
Zinsszenarien und ihre Auswirkungen
Die nachfolgende Tabelle illustriert, wie sich verschiedene Zinsniveaus bei einer CHF 600000 Hypothek auf die monatliche Belastung auswirken:
| Zinssatz | Monatszins | Bei Einkommen CHF 12500/Mt. |
|---|---|---|
| 1.8% (aktuell) | CHF 900/Mt. | 7.2% (grün) |
| 2.8% (+1%) | CHF 1400/Mt. | 11.2% (grün) |
| 3.8% (+2%) | CHF 1900/Mt. | 15.2% (grün) |
| 4.8% (+3%) | CHF 2400/Mt. | 19.2% (achtung) |
| Stresszins 5% | CHF 2500/Mt. | 20.0% |
* Nur Zinskomponente. Amortisation und Nebenkosten kommen hinzu. Warnzone: Tragbarkeit >33%.
Warnzeichen: Wann ist die Tragbarkeit gefährdet?
- Belehnung über 80%: Mehr als 80% des Immobilienwerts als Hypothek — Risiko zu hoch
- Tragbarkeit beim Stresszins über 33%: Bank lehnt Hypothek ab oder reduziert sie
- Knappes Eigenkapital: Weniger als 20% Eigenkapital vom Kaufpreis
- SARON-Hypothek mit vollem Exposure: 100% variable Hypothek bei knapper Tragbarkeit
- Einkommen nur knapp ausreichend: Kein Puffer für Einkommensreduktion
Häufige Fragen zur Hypothekarbelastung
Banken berechnen Tragbarkeit bei kalkulatorischem Zins 5% p.a. — unabhängig vom aktuellen Marktzins. Wohnkosten (Zins + Amortisation + Nebenkosten) müssen unter 33% des Bruttoeinkommens liegen.
(Jahreszins @ 5% + Amortisation 1% + Nebenkosten 1% Immowert) ÷ Jahreseinkommen × 100. Grenzwert: 33%.
Über 33% Tragbarkeitsquote beim Stresszins vergeben Schweizer Banken in der Regel keine Hypothek mehr. Lösungen: mehr Eigenkapital, günstigere Immobilie oder höheres Einkommen.
Ja — für die Laufzeit der Festhypothek ist der Zinssatz fix. Nach Ablauf der Laufzeit sind Sie aber wieder dem aktuellen Marktzins ausgesetzt. Hypothek-Splitting und Forward-Hypotheken sind weitere Schutzmassnahmen.
Mindestens 20% des Kaufpreises. Davon mindestens 10% aus "harten" Eigenmitteln (Ersparnisse, Erbschaft) — maximal 10% aus der Pensionskasse (2. Säule).