Immobilien Rendite Rechner
Brutto- und Nettorendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite für Ihre Schweizer Renditeliegenschaft — präzise berechnet.
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Cashflow & Rendite-Entwicklung
Wie entwickelt sich der Cashflow über 10 Jahre — inkl. Mietsteigerung und Wertzuwachs.
Kumulierter Cashflow über 10 Jahre (nach Zins und Kosten)
Jahresübersicht
| Jahr | Miete (brutto) | Cashflow | EK-Rendite | Kum. Cashflow |
|---|---|---|---|---|
| 1 | CHF 36'000 | CHF 14'120 | 8.83% | CHF 14'120 |
| 2 | CHF 36'360 | CHF 14'349 | 8.97% | CHF 28'469 |
| 3 | CHF 36'724 | CHF 14'580 | 9.11% | CHF 43'049 |
| 4 | CHF 37'091 | CHF 14'813 | 9.26% | CHF 57'862 |
| 5 | CHF 37'462 | CHF 15'047 | 9.4% | CHF 72'909 |
| 6 | CHF 37'836 | CHF 15'283 | 9.55% | CHF 88'192 |
| 7 | CHF 38'215 | CHF 15'521 | 9.7% | CHF 103'713 |
| 8 | CHF 38'597 | CHF 15'760 | 9.85% | CHF 119'473 |
| 9 | CHF 38'983 | CHF 16'001 | 10% | CHF 135'474 |
| 10 | CHF 39'373 | CHF 16'244 | 10.15% | CHF 151'719 |
Betriebskosten steigen mit 1.5% p.a. angenommen. Keine Steuerbetrachtung. Wertzuwachs ist Schätzung — historisch ca. 1–2% p.a. real in der Schweiz.
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10-Jahres-Projektion, Steueroptimierung und Leverage-Szenarien für Anlageimmobilien.
| Jahr | Miete netto | Kosten | Zinsen | Amort. | Cashflow | EK-Rendite | Wert |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | CHF 34'920 | CHF 7'200 | CHF 12'800 | CHF 6'400 | CHF 8'520 | 4.8% | CHF 812'000 |
| 2 | CHF 35'269 | CHF 7'381 | CHF 12'672 | CHF 6'400 | CHF 8'816 | 4.5% | CHF 824'180 |
| 3 | CHF 35'622 | CHF 7'567 | CHF 12'544 | CHF 6'400 | CHF 9'111 | 4.2% | CHF 836'543 |
| 4 | CHF 35'978 | CHF 7'757 | CHF 12'416 | CHF 6'400 | CHF 9'405 | 4% | CHF 849'091 |
| 5 | CHF 36'338 | CHF 7'952 | CHF 12'288 | CHF 6'400 | CHF 9'698 | 3.8% | CHF 861'827 |
| 6 | CHF 36'701 | CHF 8'152 | CHF 12'160 | CHF 6'400 | CHF 9'989 | 3.7% | CHF 874'755 |
| 7 | CHF 37'068 | CHF 8'357 | CHF 12'032 | CHF 6'400 | CHF 10'279 | 3.5% | CHF 887'876 |
| 8 | CHF 37'439 | CHF 8'567 | CHF 11'904 | CHF 6'400 | CHF 10'568 | 3.4% | CHF 901'194 |
| 9 | CHF 37'813 | CHF 8'783 | CHF 11'776 | CHF 6'400 | CHF 10'855 | 3.3% | CHF 914'712 |
| 10 | CHF 38'191 | CHF 9'004 | CHF 11'648 | CHF 6'400 | CHF 11'140 | 3.2% | CHF 928'433 |
Immobilienrendite in der Schweiz berechnen
Für Renditeobjekte in der Schweiz gibt es mehrere Kennzahlen:
- Bruttorendite: Jahresmiete ÷ Gesamtinvestition × 100%. Schnellkennzahl, ignoriert Kosten.
- Nettorendite: (Nettomieteinnahmen − Betriebskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100%. Realistische Kennzahl.
- Cashflow: Mieteinnahmen (nach Leerstand) − Kosten − Hypothekarzinsen. Monatlicher Überschuss.
- Eigenkapitalrendite: Jährlicher Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100%. Hebel-Effekt der Finanzierung.
Rechenbeispiel: Wohnung für CHF 800000
| Kaufpreis | CHF 800000 |
| Kaufnebenkosten | CHF 20000 |
| Mieteinnahmen brutto | CHF 36000/J. |
| Leerstand (3%) | -CHF 1080 |
| Betriebskosten | -CHF 8000 |
| Bruttorendite | 4,39% |
| Nettorendite | 3,30% |
Richtwert ohne Steuern und Wertsteigerung.
Häufige Fragen
Netto: Gut ≥ 3,5%, akzeptabel 2,5–3,5%, kritisch unter 2,5%. In Zürich/Genf oft 2–3% netto. In ländlichen Regionen 4–5%. Wichtig: immer Netto-Rendite nach allen Kosten berechnen.
Verwaltungsgebühren, Reparaturen und Unterhalt, Versicherungen, Abgaben, Anteil Rückstellungen. Faustregel: 15–25% der Jahresbruttomiete. Bei älteren Liegenschaften eher 25–30%.
National ca. 1–3%. In Zürich und Genf unter 1% (Wohnungsnot). In ländlichen Gebieten bis 5%. Für konservative Planung: 3–5% ansetzen.
Cashflow ÷ Eigenkapital. Leverage-Effekt: Mit 20% EK (CHF 160k) und CHF 10k Cashflow wären das 6,25% EK-Rendite — höher als die Nettorendite von 3,3%. Aber: mehr Fremdkapital = mehr Risiko.