Hypothek Splitting Rechner
Hypothek optimal auf 2 oder 3 Tranchen aufteilen — Durchschnittszins, Gesamtkosten und Flexibilitäts-Analyse für Schweizer Immobilien.
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Hypothek-Splitting — Strategie und Vorteile
Das Hypothek-Splitting ist eine bewährte Schweizer Strategie zur Zinsoptimierung und Risikoverteilung. Anstatt eine einzige Hypothek mit einer Laufzeit abzuschliessen, wird die Gesamthypothek in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt.
Typisches Splitting-Beispiel: CHF 600000
| Tranche | Betrag | Laufzeit | Zweck |
|---|---|---|---|
| 1. Tranche | CHF 400000 | 10 Jahre | Planungssicherheit |
| 2. Tranche | CHF 200000 | 5 Jahre | Tieferer Kurzzeitzins |
Vorteile des Splittings
- Zinsrisiko verteilen: Nicht alle Tranchen laufen zum selben Zeitpunkt aus
- Kurzfristig tiefere Zinsen: 2–5 Jahres-Hypotheken sind oft günstiger als 10-Jahres
- Flexibilität: Bei Auslauf können Sie zu besseren Konditionen wechseln
- Verhandlungsmacht: Verschiedene Ablaufdaten bieten mehr Spielraum
Formel: Gewichteter Durchschnittszins
Ø Zins = (Betrag₁ × Zins₁ + Betrag₂ × Zins₂ + ...) ÷ Gesamthypothek
Monatszins pro Tranche: Betrag × (Zinssatz / 100) / 12
Gesamtkosten (Tranche): Monatszins × Laufzeit × 12
Splitting-Strategien im Vergleich
| Strategie | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| 2 Tranchen (60/40) | Gutes Gleichgewicht | Noch abhängig von 2 Zinspunkten |
| 2 Tranchen (70/30) | Mehr Sicherheit | Weniger kurzfristige Flexibilität |
| 3 Tranchen | Maximale Streuung | Administrativ aufwendiger |
| Einzelhypothek | Einfach | Alles läuft zum selben Zeitpunkt aus |
Häufige Fragen zum Hypothek-Splitting
Die Gesamthypothek wird in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen aufgeteilt. Dadurch verteilen sich Zinsrisiko und Refinanzierungstermine.
Ø Zins = Summe (Betrag × Zins) ÷ Gesamthypothek. Beispiel: (400000 × 2.1% + 200000 × 1.6%) ÷ 600000 = 1.93%.
In der Praxis schwierig, da die Bank, die das Grundpfandrecht hält, meist alle Tranchen verwalten möchte. Beim Auslaufen einzelner Tranchen ist ein Bankwechsel jedoch oft möglich.
SARON-Hypotheken können gut mit einer Festhypothek kombiniert werden: Einen Teil variabel (SARON) für kurzfristige Flexibilität, einen Teil fest für Planungssicherheit.