Baukredit-Rechner Schweiz
Schweizer Baukredit berechnen: Zinslast während der Bauphase, Ziehungsplan, monatliche Baukreditzinsen und Hypothek nach Umwandlung — für Neubauten und Anbauten.
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Baukredit Schweiz — Das Schweizer Baufinanzierungsmodell
In der Schweiz wird ein Hausbau oder grösserer Umbau typischerweise mit einem Baukredit (Baukreditlimit) finanziert. Dieses Modell unterscheidet sich grundlegend von einer normalen Hypothek: Der Kredit wird nicht auf einmal ausgezahlt, sondern nach Baufortschritt in Tranchen abgerufen.
Die Zinsen fallen nur auf dem tatsächlich abgerufenen Betrag an — nicht auf dem gesamten bewilligten Kreditlimit. Das macht den Baukredit kosteneffizienter als eine voll ausgezahlte Hypothek. Nach Bauabschluss erfolgt die Umwandlung in eine reguläre Hypothek.
Baukredit-Zinsen berechnen — Formel und Methodik
Linearer Ziehungsplan (vereinfacht)
Bei gleichmässigem Mittelfluss steigt das Baukreditsaldo linear an. Die Gesamtzinslast berechnet sich dann näherungsweise als:
Gesamtzinsen ≈ (Baukreditsumme ÷ 2) × Bauzinssatz × Bauzeit in Jahren
Beispiel: CHF 800000 Baukredit, 1.8% Bauzinssatz, 18 Monate Bauzeit:
- Durchschnittlicher Saldo: CHF 400000
- Gesamtzinsen: CHF 400000 × 1.8% × 1.5 = CHF 10800
Individueller Ziehungsplan
In der Praxis werden grössere Beträge zu bestimmten Meilensteinen abgerufen (Grundstückskauf, Aushub, Rohbau, Abschluss). Der Rechner berücksichtigt den tatsächlichen Saldo pro Monat für eine genaue Zinsberechnung.
Von der Bauphase zur definitiven Hypothek
Am Ende der Bauphase wird der Baukredit in eine langfristige Hypothek umgewandelt. Dabei stehen verschiedene Modelle zur Wahl:
- SARON-Hypothek (variabel): Zins an den Swiss Average Rate Overnight (SARON) gekoppelt. Günstig bei tiefen Zinsen, Zinsrisiko bei Anstieg.
- Festhypothek (fix): Zinssatz für 2–15 Jahre fixiert. Planungssicherheit, höherer Ausgangszins als variabel.
- Gemischte Finanzierung: Teil der Hypothek als Festhypothek, Teil als SARON — Diversifikation des Zinsrisikos.
Die Entscheidung für das Hypothekarmodell sollte idealerweise bereits während der Bauphase getroffen werden — Zinsabsicherung (Forward-Hypothek) ist möglich.
Eigenkapital und Tragbarkeit beim Baukredit
Schweizer Banken prüfen bei Baukrediten zwei zentrale Kriterien:
- Belehnungsgrad: Max. 80% des Verkehrswertes der fertig erstellten Liegenschaft darf belehnt werden. Mindestens 20% Eigenkapital, davon 10% «hartes EK» (nicht PK-Vorbezug).
- Tragbarkeit: Die kalkulatorischen Kosten (5% Zinssatz auf Hypothek + 1% Unterhalt + Amortisation) dürfen max. 33% des Bruttoeinkommens betragen. Dieser Satz wird bewusst konservativ angesetzt — nicht der aktuelle Marktzins.
Achtung: Beim Neubau ist der «Verkehrswert» der fertig erstellten Liegenschaft massgebend — nicht die aktuellen Baukosten. Eine allfällige Überbauung (Baukosten übersteigen Ertragswert) reduziert den möglichen Baukredit.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ja, aber es ist unüblich und administrativ aufwändiger. Die Baubank verlangt typischerweise, dass sie auch die definitive Hypothek übernimmt oder zumindest eine Rückzahlungsgarantie hat. Wenn Sie für die definitive Hypothek eine andere Bank wählen, muss diese die Bauschulden ablösen — was Umschreibungskosten und mögliche Grundbuchgebühren verursacht.
Der Bauzinssatz liegt typischerweise 0.3–0.8% über dem entsprechenden Hypothekarzinssatz. Bei einem durchschnittlichen Saldo von CHF 500000 über 18 Monate macht 0.5% Aufschlag etwa CHF 3750 aus. Dazu kommen Gebühren für Grundpfandeinschreibung, Notariat und allenfalls Gebäudeversicherung während der Bauphase.
Die Bank prüft vor grösseren Auszahlungen den Baufortschritt — entweder durch eigene Bausachverständige oder durch Einsicht in die Schlussrechnung des Unternehmers und Architektenbestätigungen. Bei Eigenregie (selbst koordinierter Bau) ist die Dokumentation besonders wichtig. Einige Banken verlangen regelmässige Fortschrittsberichte.
Kostensteigerungen während der Bauphase sind häufig. Sie müssen der Bank gemeldet werden — diese prüft, ob das Baukreditlimit erhöht werden kann. Eine Erhöhung erfordert eine neue Kreditprüfung und allenfalls mehr Eigenkapital. Ein Baukostenreserve von 10–15% des Budgets ist empfehlenswert.
Ja. Bauzinsen gelten als Schuldzinsen und sind steuerlich abzugsfähig. Der Abzug ist auf die Höhe des steuerbaren Vermögensertrags plus CHF 50000 (Einzelperson) bzw. CHF 100000 (Ehepaar) begrenzt. Während der Bauphase hat das Objekt noch keinen Eigenmietwert — die Schuldzinsen können trotzdem geltend gemacht werden.