Kaufpreis-Rechner Schweiz
Berechnen Sie den maximalen Immobilien-Kaufpreis aus Ihrem Einkommen und Eigenkapital. Schweizer Tragbarkeitsregeln: 5% kalkulatorischer Zins, 20% Eigenkapital, 33%-Einkommensregel.
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Maximaler Kaufpreis — Die Schweizer Regeln
Der maximale Kaufpreis für Wohneigentum in der Schweiz wird durch zwei unabhängige Kriterien begrenzt. Die Bank prüft beide Regeln — massgebend ist das strengere Ergebnis:
- Eigenkapitalregel: Mindestens 20% des Kaufpreises als EK
- Tragbarkeitsregel: Kalkulatorische Kosten max. 33% des Bruttoeinkommens
Diese Regeln gelten für selbstbewohntes Wohneigentum (Erstreiz). Bei Renditeliegenschaften und Ferienwohnungen gelten strengere Anforderungen (25–35% Eigenkapital).
Berechnungsformel — Schritt für Schritt
Schritt 1: Eigenkapital-Limit
Max. Kaufpreis (EK) = Eigenkapital ÷ 0.20
Beispiel: CHF 200000 EK → max. Kaufpreis CHF 1000000
Schritt 2: Tragbarkeits-Limit
Kalkulatorische Jahreskosten = (Hypothek × 5%) + (Kaufpreis × 1%) + (Hypothek × 1%)
Dabei gilt: Hypothek = Kaufpreis × 80%, kalkulatorischer Zinssatz 5%, Unterhalt 1% auf Kaufpreis, Amortisation 1% auf Hypothek (2. Hypothekartranche).
Bedingung: Kalkulatorische Jahreskosten ≤ Bruttojahreseinkommen × 33%
Schritt 3: Massgebender Wert
Max. Kaufpreis = Minimum(EK-Limit, Tragbarkeits-Limit)
Beispielrechnung
- Eigenkapital: CHF 150000 → EK-Limit: CHF 750000
- Bruttojahreseinkommen: CHF 120000 → Tragbarkeits-Limit: ca. CHF 600000
- Maximaler Kaufpreis: CHF 600000 (Tragbarkeit ist bindend)
Eigenkapital — Was zählt und was nicht
- Hartes Eigenkapital (mind. 10% des Kaufpreises): Bankguthaben, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkungen
- Weiches Eigenkapital (max. 10% des Kaufpreises): PK-Vorbezug oder PK-Verpfändung
- Nicht anerkannt als EK: Konsumkredite, Privatdarlehen mit Rückzahlungspflicht, Kleinkredite
Empfehlung: Die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, ggf. Handänderungssteuer) von ca. 3–5% des Kaufpreises sollten zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein — sie werden nicht in die Belehnungsrechnung einbezogen.
Unterschied zwischen effektivem Zins und kalkulatorischem Zins
Der effektive Hypothekarzins ist der tatsächlich zu zahlende Zinssatz (heute ca. 1.5–3.5% je nach Modell und Laufzeit).
Der kalkulatorische Zinssatz (5%) ist ein Stresstest-Zins, den die Bank für die Tragbarkeitsberechnung verwendet. Er reflektiert das langfristige Zinsniveau und soll sicherstellen, dass die Hypothek auch bei einem Zinsanstieg tragbar bleibt.
Effekt: Bei aktuellem Marktzins von 2% erscheinen die tatsächlichen Kosten deutlich tiefer als die kalkulatorischen. Dennoch rechnet die Bank mit 5% — was den maximal finanzierbaren Kaufpreis begrenzt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Folgende Massnahmen erhöhen den möglichen Kaufpreis: (1) Mehr Eigenkapital ansparen (Säule 3a-Einzahlungen, Wertschriften). (2) Einkommen erhöhen (Beförderung, Nebeneinkommen — muss nachgewiesen werden). (3) Partner einbeziehen (gemeinsames Einkommen). (4) Bestehende Schulden tilgen (reduziert die kalkulatorische Belastung). (5) Geringere Amortisation aushandeln (nur 1. Tranche bis 65% Belehnungsgrad).
Banken berücksichtigen regelmässige Boni (oft 50–80% des durchschnittlichen Bonus der letzten 2–3 Jahre), wenn diese vertraglich zugesichert oder nachweislich regelmässig ausbezahlt wurden. Variables Einkommen wie Provisionen wird ähnlich behandelt. Selbstständiges Einkommen wird auf Basis der Steuererklärungen der letzten 2–3 Jahre bewertet.
Die Ersthypothek belehnt bis 65% des Verkehrswertes — sie muss nicht amortisiert werden. Die Zweithypothek deckt 65–80% des Verkehrswertes und muss innert 15 Jahren (oder bis Pensionierung) auf 65% amortisiert werden. Die Amortisierungspflicht der Zweithypothek fliesst in die Tragbarkeitsrechnung ein.
Nein — für Ferienimmobilien und Zweitwohnungen verlangen Schweizer Banken in der Regel 25–35% Eigenkapital. Renditeliegenschaften (Vermietung) benötigen ebenfalls mindestens 25% EK. Zudem wird die Tragbarkeit bei Renditeliegenschaften anhand der Mieteinnahmen gerechnet, nicht des Eigeneinkommens.
Beim PK-Vorbezug werden Mittel aus der Pensionskasse entnommen — das reduziert die Altersrente dauerhaft. Bei der PK-Verpfändung bleibt das Kapital in der PK, dient aber als Sicherheit für die Bank. Wird die Hypothek bedient, bleibt der Altersschutz erhalten. Nachteil: Bei Zahlungsausfall kann die Bank auf die PK-Mittel zugreifen. Steuerlich: Der Vorbezug unterliegt der Kapitalleistungssteuer; die Verpfändung nicht.