Erbbaurecht Rechner Schweiz
Baurechtszins, Gesamtkosten über die Laufzeit und Vergleich mit dem Vollkauf nach ZGB Art. 675/779 — für Schweizer Baurechtsimmobilien.
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Baurecht in der Schweiz — Grundlagen (ZGB Art. 779)
Das Schweizer Baurecht (auch Erbbaurecht genannt) ermöglicht es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten, ohne das Land kaufen zu müssen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in den ZGB Artikeln 675 und 779–779l. Wichtige Parameter:
- Laufzeit: Maximal 100 Jahre nach ZGB. Üblich: 50–99 Jahre, häufig 60 oder 80 Jahre.
- Baurechtszins: 3–5% des Landwerts p.a., verhandelbar und oft indexiert.
- Eintragung: Als selbständiges Grundpfandrecht im Grundbuch — kann belehnt werden.
- Vergabe: Häufig von Gemeinden, Kirchen, gemeinnützigen Organisationen und Erbengemeinschaften.
Indexierung des Baurechtszinses
Die meisten modernen Baurechtsverträge enthalten eine Indexierungsklausel, die den Baurechtszins periodisch anpasst. Drei gängige Modelle:
- Fix (nicht indexiert): Zins bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Vorteil: Planbarkeit. Risiko für Grundeigentümer bei Inflation.
- Landesindex Konsumentenpreise (LIK): Häufigste Variante. Zins steigt mit der Teuerung — aktuell ca. 1,5% p.a. in der Schweiz.
- Bodenpreisindex: Zins steigt mit Landpreisen — in Hochpreislagen wie Zürich über die letzten Jahre erheblich gestiegen.
Rechenbeispiel: Baurecht vs. Vollkauf
| Baurecht | Vollkauf | |
|---|---|---|
| Landwert | — | CHF 300000 |
| Baurechtszins p.a. (3,5%) | CHF 10500 | — |
| Baurechtszins 30 Jahre | CHF 315000 | — |
| Hypothek (nur Gebäude) | CHF 500000 | — |
| Hypothek (Land + Gebäude) | — | CHF 800000 |
| Hypozins 2% / 30 Jahre | CHF 300000 | CHF 480000 |
| Gesamtkosten 30 Jahre | CHF 615000 | CHF 480000 |
Vereinfachte Rechnung ohne Amortisation und Wertsteigerung. Vollkauf ist über 30 Jahre günstiger, wenn tiefer Hypozins.
So verwenden Sie den Erbbaurecht-Rechner
- Tab "Baurechtszins": Berechnen Sie den jährlichen und monatlichen Baurechtszins sowie die Gesamtkosten über die Laufzeit — mit oder ohne Indexierung.
- Tab "Vergleich Vollkauf": Direkte Gegenüberstellung Baurecht vs. Kauf mit Hypothek — wo ist Ihre Gesamtbelastung tiefer?
- Tab "Heimfall": Schätzen Sie die Heimfall-Entschädigung und den Netto-Betrag nach Abzug der Restschuld.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Hauptvergeber sind Gemeinden (z.B. Stadt Zürich vergibt aktiv Baurecht), kantonale Gebäudeversicherungen, Kirchen und kirchliche Institutionen, Pensionskassen als Landinvestoren, sowie private Erbengemeinschaften die nicht verkaufen wollen. Wohnbaugenossenschaften erhalten häufig Gemeindeland im Baurecht.
Ja. Das Baurecht ist übertragbar und kann verkauft werden. Der Käufer tritt in den Baurechtsvertrag ein. Allerdings ist der Markt für Baurechts-Liegenschaften kleiner und die Wertentwicklung oft schwächer als bei Liegenschaften mit vollem Eigentum — besonders wenn die Restlaufzeit des Baurechts kurz wird.
Bei Ablauf des Baurechts fällt das Gebäude an den Grundeigentümer (Heimfall). Dieser zahlt eine Entschädigung gemäss Vertrag (0–100% des Gebäudezeitwerts). Häufig wird das Baurecht verlängert oder erneuert — besonders bei Gemeinden mit langfristiger Wohnbaupolitik. Die Konditionen für die Erneuerung werden neu verhandelt.
Beim Baurechtsnehmer (Mieter des Landes): Der Baurechtszins ist steuerlich abzugsfähig — analog zu Hypothekarzinsen bei einer selbstgenutzten Liegenschaft. Beim Grundeigentümer: Der Baurechtszins ist Einkommen und wird besteuert. Für Anlageimmobilien gilt: Baurechtszins als Betriebsaufwand absetzbar.