Ferienwohnung Rendite Rechner Schweiz
Rendite der Ferienwohnung berechnen: Kurzzeitvermietung (Airbnb) vs. Langzeitmiete — Brutto/Netto-Rendite, Cashflow, Direktvergleich und steuerliche Hinweise für die Schweiz.
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So verwenden Sie den Ferienwohnung Rendite Rechner
Drei Modi zur Auswahl:
- Kurzzeit (Airbnb): Nachtpreis, Auslastung, Plattformgebühr, Reinigung und alle Jahreskosten eingeben — ergibt Brutto- und Netto-Rendite.
- Langzeit: Monatliche Nettomiete, Leerstand und Betriebskosten — für stabile Mieteinnahmen.
- Vergleich: Beide Strategien nebeneinander mit Differenzberechnung.
Berechnungsformel
Typische Auslastungen Schweizer Ferienregionen
- Graubünden (Davos, St. Moritz): Sommer 60–75%, Winter 70–85%, Jahresschnitt 55–65%
- Wallis (Zermatt, Saas-Fee): Sommer 55–70%, Winter 75–90%, Jahresschnitt 55–65%
- Berner Oberland (Grindelwald, Interlaken): Ganzjährig 60–75%
- Zentralschweiz (Luzern-Region): Sommer 70–80%, Winter 35–50%
- Tessin (Lugano, Ascona): Sommer 70–85%, Winter 30–45%
- Städte (Zürich, Genf): Ganzjährig 70–80% (strenge Regulierung beachten)
Steuerliche Behandlung in der Schweiz
Mieteinnahmen aus Ferienwohnungen sind Einkommen und unterliegen der Einkommens- und Vermögenssteuer:
- Abzugsfähige Kosten: Hypothekarzinsen, tatsächliche Unterhaltskosten (oder Pauschalabzug 10/20%), Verwaltungskosten, Versicherungen, Reinigung, Plattformgebühren
- Eigennutzung: Bei Eigennutzung der Ferienwohnung: Eigenmietwert zu versteuern (60–70% des Marktmietwerts), dafür vollen Schuldzinsabzug
- MWST: Ab CHF 100000 Jahresumsatz aus Vermietung MWST-pflichtig (8.1% oder 3.8% Sonderregelung Beherbergung)
- Grundstückgewinnsteuer: Beim Verkauf: Kantonal, reduziert sich mit Haltedauer
- Airbnb-Meldepflicht: Airbnb meldet Einnahmen auf Anfrage an Steuerbehörden; Eigendeklaration empfohlen
Rechenbeispiel: Ferienwohnung Engadin CHF 550000
Kurzzeit (Airbnb):
Nachtpreis: CHF 180, Auslastung: 65% → 237 Nächte
Einnahmen: 237 × CHF 180 = CHF 42660 brutto
Plattformgebühr (15%): −CHF 6399
Reinigung (70 Aufenthalte × CHF 90): −CHF 6300
Nebenkosten + Verwaltung: −CHF 7000
Netto-Ertrag: CHF 22961/Jahr
Netto-Rendite: 22961 / 550000 = 4.2%
Langzeit:
Monatsmiete: CHF 2200 × 12 = CHF 26400
Leerstand (3%): −CHF 792
Kosten: −CHF 8000
Netto-Ertrag: CHF 17608/Jahr
Netto-Rendite: 3.2%
Häufige Fragen zur Ferienwohnung Rendite
Netto-Renditen von 3–5% gelten in der Schweiz als gut für Ferienwohnungen. Unter 2% netto lohnt sich die Investition kaum (besser: Obligationen oder ETFs). Die Rendite hängt stark von Auslastung, Lage, Kaufpreis und Kostendisziplin ab. Erwartungen aus dem Internet sind oft zu optimistisch — realistisch planen mit 50–65% Auslastung.
Das variiert stark je nach Kanton und Gemeinde. Prüfen Sie: (1) Kantonales Recht — Zürich, Genf, Basel-Stadt haben Beschränkungen. (2) Gemeindereglement — Kurtaxepflicht, Bewilligungspflicht. (3) STWEG-Reglement — Kurzzeitvermietung ist in vielen Stockwerkeigentumsgemeinschaften geregelt oder eingeschränkt. (4) Mietrecht — als Mieter brauchen Sie Zustimmung des Vermieters.
Verwaltungsagenturen für Ferienwohnungen berechnen in der Schweiz meist 20–30% der Mieteinnahmen (inkl. Check-in/out, Reinigungsorganisation, Buchungsmanagement). Alternativ Pauschalvertrag ab ca. CHF 3000–8000/Jahr. Reine Buchungsplattformen (Airbnb, booking.com) kosten 3–15% — den Rest übernehmen Sie selbst. Bei Eigenmanagement: Zeit einkalkulieren (ca. 5–10 Stunden/Buchung).
Das hängt vom Begründungsakt und Reglement der STWEG ab. Viele neueren Reglements regeln Kurzzeitvermietung explizit — teils bewilligungspflichtig (Mitteilung an Verwaltung), teils eingeschränkt (z. B. max. 90 Tage/Jahr). Bei älteren Objekten ohne Regelung: Gemeinschaft kann keine einseitige Einschränkung beschliessen, solange es dem Zweck entspricht. Notarielle Prüfung empfohlen vor Kauf.
Brutto-Rendite = Gesamte Mieteinnahmen / Kaufpreis × 100. Netto-Rendite = (Einnahmen − alle Kosten) / Kaufpreis × 100. Die Netto-Rendite ist die entscheidende Kennzahl — sie zeigt, was tatsächlich im Portemonnaie bleibt. Typisch: Bruttorendite 6%, abzüglich 3% Kosten = Nettorendite 3%. Für Vergleiche immer Netto-Rendite verwenden.
Auslastungseinfluss auf Rendite
Netto-Rendite nach Auslastung (%):
| Auslastung | Brutto/Jahr | Netto-Ertrag | Rendite |
|---|---|---|---|
| 30% | CHF 16'425 | CHF-1'039 | -0.2% |
| 50% | CHF 27'375 | CHF 8'269 | 1.7% |
| 60% | CHF 32'850 | CHF 12'923 | 2.6% |
| 70% | CHF 38'325 | CHF 17'576 | 3.5% |
| 80% | CHF 43'800 | CHF 22'230 | 4.4% |
Saisonale Preisstrategie und steuerliche Analyse
Monatliche Auslastung (%):
| Monat | Nächte | Brutto | Netto |
|---|---|---|---|
| Jan | 27 | CHF 4'050 | CHF 3'443 |
| Feb | 27 | CHF 3'990 | CHF 3'391 |
| Mär | 18 | CHF 2'700 | CHF 2'295 |
| Apr | 16 | CHF 2'325 | CHF 1'976 |
| Mai | 15 | CHF 2'250 | CHF 1'913 |
| Jun | 20 | CHF 3'023 | CHF 2'569 |
| Jul | 26 | CHF 3'825 | CHF 3'251 |
| Aug | 28 | CHF 4'185 | CHF 3'557 |
| Sep | 20 | CHF 3'023 | CHF 2'569 |
| Okt | 17 | CHF 2'475 | CHF 2'104 |
| Nov | 16 | CHF 2'325 | CHF 1'976 |
| Dez | 26 | CHF 3'960 | CHF 3'366 |
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig (Einkommenssteuer Bund + Kanton)
- Abzugsfähig: Unterhaltskosten, Verwaltung, Hypothekarzinsen, Abschreibung (1.5–2%)
- Pauschalabzug: 20% oder 10% der Bruttomieteinnahmen (je nach Kanton)
- Eigenmietwert bei Eigennutzung anteilig steuerbar (ca. 3.5% des Steuerwertes)
- Airbnb meldet Einnahmen ab CHF 3'000/Jahr an ESTV (Plattform-Meldepflicht)
- Mehrwertsteuer: ab CHF 100'000 Jahresumsatz MwSt-pflichtig (7.7%)
Quelle: ESTV, StHG 2026. Beratung durch Steuerberater empfohlen.