Immobilienbewertung Rechner Schweiz
Immobilienpreis schätzen nach Region, Typ, Wohnfläche, Baujahr und Zustand — Verkehrswert und CHF/m² für alle Schweizer Regionen.
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So schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie
Dieser Rechner basiert auf aktuellen Marktdaten (Wüest Partner, Fahrländer Partner) und gibt Ihnen eine erste Orientierung zum Verkehrswert Ihrer Immobilie. Für eine verbindliche Bewertung empfehlen wir ein professionelles Gutachten eines zertifizierten Schätzungsexperten (SIV/SVIT).
- Wählen Sie die Region / Lage der Immobilie
- Bestimmen Sie den Immobilientyp (ETW, EFH, MFH)
- Geben Sie Wohnfläche und bei EFH die Grundstückfläche ein
- Tragen Sie Baujahr und Zustand ein
- Der Rechner zeigt Verkehrswert, CHF/m² und benötigtes Eigenkapital
+ Landwert (bei EFH: Grundstückfläche × regionaler Bodenwert)
Bandbreite: ±10–15% je nach Lage, Ausstattung, Marktlage
Hinweis: Für Bankfinanzierung ist ein offizielles Gutachten erforderlich
Regionaler Preisvergleich Schweiz
Durchschnittspreise Eigentumswohnungen 2025 (Wüest Partner / Fahrländer Partner). Blau markiert = gewählte Region.
Immobilienpreise Schweiz 2026 — Regionale Übersicht
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt starke regionale Unterschiede. Die Preise für Eigentumswohnungen reichen von CHF 4500/m² im Jura bis CHF 15000/m² an der Zürichsee- Goldküste:
Zürichsee (Goldküste): ca. CHF 1400000–1600000
Zürich Stadt: ca. CHF 1250000–1450000
Genf: ca. CHF 1300000–1500000
Zug: ca. CHF 1350000–1550000
Bern Stadt: ca. CHF 820000–1000000
Luzern: ca. CHF 900000–1100000
St. Gallen: ca. CHF 600000–750000
Jura: ca. CHF 400000–520000
Bewertungsmethoden in der Schweiz
Professionelle Immobiliengutachter verwenden je nach Objekt unterschiedliche Methoden:
- Hedonische Methode: Statistischer Vergleich mit tatsächlichen Transaktionen in der Region. Gebräuchlich bei Wohnimmobilien. Wird von Wüest Partner und Fahrländer Partner verwendet.
- Ertragswertmethode: Kapitalisierung der Nettomieteinnahmen durch den Diskontierungszinssatz. Standard bei Anlageimmobilien (MFH, Gewerbe).
- Realwertmethode: Bauwert (Kubikinhalt × Baukosten) + Landwert. Relevant bei speziellen Objekten ohne Vergleichstransaktionen.
Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen
- Mikrolage: Aussicht, Lärmbelastung, Südausrichtung, Infrastruktur
- Bauqualität: Ausbaustandard, Materialien, Energieeffizienz (Minergie)
- Baujahr und Zustand: Alter und Renovationshistorie
- Grundriss: Raumaufteilung, Deckenhöhe, Erschliessung
- Rechtliches: Dienstbarkeiten, Baurechte, Stockwerkeigentum-Reglement
Schweizer Immobilienkauf: Was Sie wissen müssen
- Eigenkapital: Mindestens 20% — davon 10% «hart» (ohne PK-Vorbezug). Bei CHF 1 Mio. Kaufpreis: CHF 100000 Ersparnisse + max. CHF 100000 WEF.
- Tragbarkeit: Kalkulatorische Wohnkosten (5% Zins + 1% Unterhalt + Amortisation) dürfen max. 33% des Bruttoeinkommens ausmachen. Unser Tragbarkeitsrechner berechnet dies exakt.
- Nebenkosten Kauf: Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer: ca. 2.5–5% je nach Kanton. In ZH ca. 0.5%, in VD bis 5%.
- Eigenmietwert: Als Eigentümer zahlen Sie Einkommenssteuer auf den fiktiven Mietwert. Dafür sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abzugsfähig.
Dreifach-Bewertung nach anerkannten Schweizer Methoden
Ertragswert (OR-Kapitalisierung) · Realwert (Bauwert + Landwert) · Hedonische Methode (Vergleichspreise)
Ertragswertmethode
Realwertmethode
Sensitivitätsmatrix: Wohnfläche × Preis/m² (CHF)
| Fläche ↓ / Preis → | 8'075 CHF/m² | 8'788 CHF/m² | 9'500 CHF/m² | 10'213 CHF/m² | 10'925 CHF/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 80 m² | CHF 646'000 | CHF 703'040 | CHF 760'000 | CHF 817'040 | CHF 874'000 |
| 90 m² | CHF 726'750 | CHF 790'920 | CHF 855'000 | CHF 919'170 | CHF 983'250 |
| 100 m² | CHF 807'500 | CHF 878'800 | CHF 950'000 | CHF 1'021'300 | CHF 1'092'500 |
| 110 m² | CHF 888'250 | CHF 966'680 | CHF 1'045'000 | CHF 1'123'430 | CHF 1'201'750 |
| 120 m² | CHF 969'000 | CHF 1'054'560 | CHF 1'140'000 | CHF 1'225'560 | CHF 1'311'000 |
Blau = Basiswert. Grün = +10% über Basis. Rot = -10% unter Basis.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung
Professionelle Gutachter nutzen die hedonische Methode (Vergleichswerte), Ertragswertmethode (bei Anlageimmobilien) oder Realwertmethode. Dieser Rechner verwendet eine vereinfachte Variante der hedonischen Methode mit regionalen Marktpreisen.
Ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Schätzer (SIV/SVIT) kostet CHF 1500–5000 für Wohnimmobilien. Banken erstellen im Rahmen der Hypothekarfinanzierung eine interne Bewertung — kostenlos, aber weniger detailliert.
Der Verkehrswert ist der theoretische Marktwert. Der Kaufpreis kann durch Angebot und Nachfrage davon abweichen. In Toplagen werden regelmässig 10–30% über dem Verkehrswert bezahlt. Die Bank belehnt jedoch nur bis zum Verkehrswert.
Die teuersten Regionen sind Zürichsee-Goldküste (CHF 14000–18000/m²), Genf, Zug und Lausanne. Die günstigsten Regionen: Jura (ab CHF 4500/m²), Wallis-Inland und Ostschweiz.
Mindestens 20% des Kaufpreises. Davon müssen 10% aus «hartem» Eigenkapital stammen (Ersparnisse, Erbschaft, Schenkung) — nicht aus der Pensionskasse. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten von 2.5–5% an (Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer).