Tragbarkeitsrechner Schweiz
Prüfen Sie, ob Ihre Traumimmobilie die strengen Schweizer Tragbarkeitskriterien erfüllt — mit dem offiziellen 5%-Kalkulationszins.
So verwenden Sie den Tragbarkeitsrechner
Der Tragbarkeitsrechner prüft nach den offiziellen Schweizer Bankrichtlinien, ob eine Immobilie für Sie finanziell tragbar ist. Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital und Bruttoeinkommen ein — der Rechner zeigt sofort, ob die 33-%-Regel eingehalten wird.
- Tab "Tragbarkeit prüfen": Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital und Haushaltseinkommen ein, um sofort das Ergebnis zu sehen.
- Tab "Maximaler Kaufpreis": Berechnen Sie, wie teuer eine Immobilie bei Ihrem Einkommen und Eigenkapital maximal sein darf.
- Das Ergebnis zeigt alle Kostenpositionen sowie die kritische 33-%-Grenze.
Die Schweizer Tragbarkeitsformel
Kalkulatorische Kosten / Jahr
= Hypothek × 5 % (kalk. Zins)
+ Kaufpreis × 1 % (Unterhalt)
+ 2. Hypothek ÷ 15 (Amortisation)
Tragbarkeit: Kalkulatorische Kosten ≤ 33,3 % des Jahresbruttoeinkommens
Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises (davon mind. 10 % aus nicht-PK-Mitteln)
1. Hypothek: bis 65 % des Verkehrswertes (keine Pflichtamortisation)
2. Hypothek: 65–80 % des Verkehrswertes (Amortisation innert 15 Jahren)
Rechenbeispiel: Kaufpreis CHF 1 Million
Ausgangslage:
- Kaufpreis: CHF 1000000
- Eigenkapital: CHF 250000 (25 %)
- Hypothek: CHF 750000
- 1. Hypothek: CHF 650000 (65 %)
- 2. Hypothek: CHF 100000 (10 %)
Kalkulatorische Kosten:
- Kalkulatorischer Zins (5 %): CHF 37500
- Unterhalt (1 %): CHF 10000
- Amortisation 2. Hypo (÷15): CHF 6667
- Total: CHF 54167 / Jahr
Benötigtes Mindesteinkommen: CHF 54167 ÷ 0,333 = CHF 162657 / Jahr
Bei CHF 200000 Einkommen: Anteil = 27,1 % → Tragbar
Eigenkapital richtig zusammenstellen
Das Schweizer Bankensystem unterscheidet zwischen "hartem" und "weichem" Eigenkapital:
- Hartes EK (mind. 10 %): Ersparnisse, Wertschriften, Erbschaften, Schenkungen, Kapital aus Säule 3a
- Weiches EK (max. 10 %): WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule)
Ein WEF-Vorbezug (Wohneigentumsförderung) reduziert Ihre spätere Rente. Alternativ kann die PK-Leistung auch verpfändet werden — dann bleibt das Rentenguthaben erhalten, aber die 1. Hypothek erhöht sich.
Säule 3a als Eigenkapital
Das angesparte Kapital in der Säule 3a (gebundene Vorsorge) kann für den Erwerb von Wohneigentum bezogen oder verpfändet werden. Bei verheirateten Paaren dürfen beide Partner 3a-Kapital einsetzen. Der Vorbezug löst eine Kapitalsteuer aus (reducierter Satz, aber trotzdem einzukalkulieren).
Vollständige Kostenaufstellung
Eigenmietwert-Auswirkung (Kanton ZH)
Sensitivitätsmatrix: Einkommen × Kalkulationszins
Tragbarkeitsquote in %. Grün < 28 %, Gelb 28–33,3 %, Rot > 33,3 % | Kaufpreis: CHF 1'000'000, EK: CHF 250'000
| Einkommen \ Zins | 3 % | 4 % | 5 % | 6 % | 7 % |
|---|---|---|---|---|---|
| CHF 150'000 | 26,1 % | 31,1 % | 36,1 % | 41,1 % | 46,1 % |
| CHF 175'000 | 22,4 % | 26,7 % | 31,0 % | 35,2 % | 39,5 % |
| CHF 200'000 | 19,6 % | 23,3 % | 27,1 % | 30,8 % | 34,6 % |
| CHF 225'000 | 17,4 % | 20,7 % | 24,1 % | 27,4 % | 30,7 % |
| CHF 250'000 | 15,7 % | 18,7 % | 21,7 % | 24,7 % | 27,7 % |
Amortisations-Timeline (2. Hypothek)
2. Hypothek CHF 100'000 wird innert 15 Jahren amortisiert (CHF 6'667/Jahr)
| Jahr | 2. Hypo Restschuld | Gesamthypothek | LTV |
|---|---|---|---|
| Kauf | CHF 100'000 | CHF 750'000 | 75,0 % |
| Jahr 3 | CHF 80'000 | CHF 730'000 | 73,0 % |
| Jahr 5 | CHF 66'667 | CHF 716'667 | 71,7 % |
| Jahr 10 | CHF 33'333 | CHF 683'333 | 68,3 % |
| Jahr 15 | CHF 0 | CHF 650'000 | 65,0 % |
Häufige Fragen zur Tragbarkeit
Tragbarkeit bedeutet, dass die jährlichen Wohnkosten nicht mehr als 33 % des Bruttoeinkommens betragen dürfen. Schweizer Banken berechnen dabei nicht den aktuellen Marktzins, sondern einen kalkulatorischen Zins von 5 % — damit ist auch bei steigenden Zinsen die Finanzierung gesichert.
Der kalkulatorische Zins von 5 % ist ein Stresszins, den FINMA und Schweizer Banken für die Tragbarkeitsberechnung vorschreiben. Selbst wenn aktuelle Hypothekarzinsen nur 2 % betragen, wird die Tragbarkeit mit 5 % geprüft — als Sicherheitspuffer für zukünftige Zinssteigerungen.
Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Wichtig: Mindestens 10 % davon müssen "hartes" Eigenkapital sein (Ersparnisse, Erbschaft, Wertschriften). Maximal 10 % darf aus der Pensionskasse (WEF-Vorbezug) stammen.
Die 1. Hypothek deckt bis zu 65 % des Verkehrswertes ab und muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek deckt den Teil zwischen 65 % und 80 % des Verkehrswertes und muss innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisiert werden.
Wenn die 33-%-Grenze knapp überschritten wird, gibt es mehrere Optionen: (1) Mehr Eigenkapital einbringen, um die Hypothek zu reduzieren. (2) Eine günstigere Immobilie suchen. (3) Zweites Einkommen hinzuziehen. (4) Schulden tilgen, die ins Einkommen eingerechnet werden. Einzelne Banken können in besonderen Fällen bis zu 38 % zulassen.